Tout le monde souhaiterait augmenter ses revenus et ce, de manière passive. L’épargne est donc souvent la solution toute trouvée. Mais avec des propositions de moins en moins attractives, comment faire ? Il n’y a pourtant pas que le Livret A (descendu en février 2020 à 0.50%) dans la vie… Et si vous investissiez dans un LMNP ? Explications.
Définition du LMNP :
Sommaire
Il ne s’agit pas ; à l’instar de la SCPI ; d’une épargne récente, puisqu’elle date de l’après-guerre (1949). A condition de le choisir neuf, vous pouvez récupérer la TVA et percevoir des revenus locatifs (loyers) en devenant propriétaire d’un bien meublé.
Cerise sur le gâteau, il s’agit d’un dispositif défiscalisant : les loyers ne sont pas imposés. Vous venez peut-être de comprendre l’acronyme de LMNP : Location Meublée Non Professionnelle. Investir dans la pierre est une épargne qui séduit les français car c’est un investissement qui présente moins de risques.
Si vous louez une chambre chez vous à un étudiant ou à un salarié détaché, ce statut peut également s’appliquer, renseignez-vous pour en être sûrs. Mais il est impératif que le logement soit dans votre habitation et non avec un accès privé. Attention à ce détail. Si vous êtes concerné par cette situation, lisez ce guide jusqu’au bout, car la loi de finances, instaurée en 2020 a changé certaines choses.
Quelles sont les conditions du LMNP ?
Comme nous venons de le voir plus haut, le statut de LMNP répond à quelques critères pour mériter ce titre. Il est donc important de :
- Acheter un bien neuf (il est possible d’acheter un bien ancien, mais vous perdez la récupération de TVA).
- Il faut que celui-ci soit meublé (mais vous pouvez le meubler vous-même),
- Vous ne pouvez pas le louer à une entreprise mais uniquement à un particulier et ce pour le tourisme, les affaires, à des étudiants, des séniors (les EHPAD peuvent être considérés comme des logements relevant du LMNP).
- Vous ne pouvez pas, vous-même, être un professionnel inscrit au RCS, ayant le statut de LMP (ni aucun membre de votre foyer fiscal).
- L’investissement est sur le long terme,
- Le montant des loyers ne peut pas excéder 23 000 euros par an ou 50% de ses revenus annuels.
A quoi s’adresse ce dispositif : fiscalité & amortissement ?
Excellente nouvelle pour les investisseurs potentiels : le statut de LMNP est ouvert à tous les contribuables payant leurs impôts en France. Il suffit simplement, en début d’activité, de renvoyer le formulaire P0i.
Car il ne s’agit pas ici d’investir dans une luxueuse villa de 300m² mais plutôt dans de petites surfaces comme un T1 bis ou encore un studio. Par contre, ne comptez pas sur ce moyen d’épargne pour financer vos prochaines vacances. Il s’agit ici d’un investissement que l’on envisage sur le long terme. Il est donc parfait pour préparer sa retraite, par exemple.
Pourquoi préférer investir en location meublée plutôt que nue ?
La question peut se poser quand on souhaite investir dans un bien pour le mettre en location. On peut penser qu’un locataire appréciera d’apporter ses effets et ses meubles.
Or, ce n’est pas toujours le cas. Se meubler coûte cher. Les locataires visés par la LMNP (étudiants, seniors, personnes en vacances, salariés détachés…) n’ont quelquefois pas les moyens d’acheter des meubles et préfèrent un service clé en main. Pour le propriétaire, c’est aussi plus intéressant, car le loyer mensuel demandé peut être de 15 à 25% plus cher, par rapport à un logement vide…
Quels sont les avantages à acheter en LMNP ?
Il est préférable de se faire aider par un comptable pour cela, si vous n’avez que peu ou pas de notion dans ce domaine. Mais le dispositif LMNP est une épargne défiscalisante très intéressante car il est possible de pouvoir amortir le bien immobilier que l’on achète sur plusieurs décennies (de 20 à 40 ans).
L’usage et donc l’usure du bien, mais aussi l’amortissement des meubles et des équipements génèrent un calcul différent d’année en année ; d’où l’aide souhaitée d’un professionnel. Gros plus, cet amortissement n’a aucune incidence sur la plus-value qu’il est possible de réaliser, lors de la revente du bien !
En effet, prenons l’exemple d’un studio dans lequel vous avez mis un ensemble de literie mais aussi une télévision. A condition que la valeur du meuble ou de l’équipement soit supérieure à 598 €, vous pouvez les amortir en quelques années. S’il faut compter 8 ans pour la literie, cela ne sera que de 5 ans pour la télévision. Vous voulez amortir encore plus votre bien ? Pourquoi ne pas y faire des travaux régulièrement et procéder au renouvellement du mobilier ? D’autant, que pour les travaux, tout au moins, vous aurez sans doute une plus-value en cas de revente. Ce type d’achat vous permet de déduire les intérêts liés à votre emprunt bancaire ainsi que les charges inhérentes à la gestion de ce petit appartement.
Le statut de LMNP est surtout intéressant (donc) sur les logements neufs et à destination du grand public comme les résidences étudiantes ou encore médicalisées, car il est possible, alors de récupérer la TVA à hauteur de 20%. Les bénéfices ne s’arrêtent pas là ; car l’investissement dans une résidence de services vous permet de vous faire aider par un bailleur commercial. C’est donc lui qui se charge de la gestion du bien à votre place.
Le statut de propriétaire, sans les inconvénients ; voilà un bon résumé de ce que peut être le LMNP. Les chambres d’hôtes et les gîtes, ayant un caractère saisonnier peuvent aussi relever de ce dispositif. La location vous semble hasardeuse ? Qui vous assure le paiement des loyers, si le logement est vacant ? Le bailleur commercial est tenu de vous verser le loyer tous les mois et ce, même si le logement n’a pas trouvé de locataire. Le statut de LMNP séduit aussi par sa flexibilité. Car personne ne vous empêche, en fin de bail, de pouvoir vendre ce bien immobilier ou de l’utiliser, à titre personnel.
Bien comprendre son tableau d’amortissement
Pour vous permettre de donner vie à votre projet d’investissement immobilier dans un logement en location meublée, vous devrez demander un prêt immobilier. Pour être sûr que votre projet sera rentable, il vous faut réfléchir à la rentabilité de votre projet, et surtout en combien de temps celui-ci vous sera rentable.
En effet, si vous ne faites que rembourser votre prêt sans toucher de plus-value sur le loyer que vous percevez, il y a deux solutions. Solution numéro une, vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien immobilier pendant quelques années dans une zone en expansion, cela peut être très intéressant. Vous rembourserez le prêt immobilier avec les taux d’intérêts grâce au loyer et vous revendez le logement quelques années plus tard à un prix plus élevé, vous ferez donc une plus-value. Solution numéro deux, vous souhaitez obtenir un petit quelque chose de ce revenu locatif tous les mois en plus de simplement rembourser votre prêt. Il vous faut alors être très précis dans son business plan et faire très attention à la manière dont on calcule son prêt et son taux d’amortissement. C’est à ce moment que le tableau d’amortissement vous sera extrêmement utile.
Amortir un emprunt correspond au fait de rembourser à la banque l’argent qu’elle vous a prêté, qui diminue au fil des années. Le tableau d’amortissement vous est indispensable afin de pouvoir vous projeter dans votre projet, de comprendre combien d’argent vous pouvez dépenser lors de vos mensualités, et donc régler le montant du loyer de votre logement locatif meublé en fonction. Pour toute proposition de prêt, une banque se doit de vous fournir ce tableau, que vous pouvez utiliser pour négocier les taux d’intérêts notamment.
Pour vous aider dans vos calculs, nous vous conseillons d’utiliser le tableau d’amortissement présent sur ce site : https://www.immobilier-danger.com/Calculer-et-comprendre-le-tableau-870.html
